{"id":297,"date":"2025-02-25T11:33:11","date_gmt":"2025-02-25T10:33:11","guid":{"rendered":"https:\/\/vente-fonds-doukhan-avocat.fr\/?p=297"},"modified":"2025-02-25T11:34:27","modified_gmt":"2025-02-25T10:34:27","slug":"faire-baisser-son-loyer-cest-possible","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/vente-fonds-doukhan-avocat.fr\/index.php\/2025\/02\/25\/faire-baisser-son-loyer-cest-possible\/","title":{"rendered":"Faire baisser son loyer : c’est possible"},"content":{"rendered":"\n

Cette baisse du loyer interviendra dans le cadre du d\u00e9plafonnement de celui-ci.<\/p>\n\n\n\n

Car le d\u00e9plafonnement ne joue pas qu\u2019\u00e0 la hausse.<\/p>\n\n\n\n

J\u2019ai expliqu\u00e9 dans un autre article les conditions dans lesquelles le loyer d\u2019un bail commercial peut-\u00eatre d\u00e9plafonn\u00e9 lors de son renouvellement, c\u2019est-\u00e0-dire ne pas varier dans le cadre strict de l\u2019\u00e9volution de l\u2019Indice des Loyers Commerciaux.<\/p>\n\n\n\n

Le principe, en fait, c\u2019est le plafonnement. <\/p>\n\n\n\n

Celui-ci est fix\u00e9 par l\u2019article l145-34 du Code de commerce qui dispose : <\/p>\n\n\n\n

\u00ab A moins d\u2019une modification notable des \u00e9l\u00e9ments mentionn\u00e9s aux 1\u00b0 \u00e0 4\u00b0 de l\u2019article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d\u2019effet du bail \u00e0 renouveler, si sa dur\u00e9e n\u2019est pas sup\u00e9rieure \u00e0 neuf ans, ne peut exc\u00e9der la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expir\u00e9, de l\u2019indice trimestriel des loyers commerciaux\u2026 \u00bb.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Dans la plupart des cas, le d\u00e9plafonnement, c\u2019est-\u00e0-dire u nouveau loyer non plafonn\u00e9 par l\u2019\u00e9volution de l\u2019Indice des Loyers Commerciaux s\u2019entend \u00e0 la hausse.<\/p>\n\n\n\n

Mais, il peut aussi s\u2019envisager \u00e0 la baisse.<\/p>\n\n\n\n

I – LES MOTIFS DE D\u00c9PLAFONNEMENT A LA BAISSE<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Deux cas peuvent \u00eatre admis : <\/p>\n\n\n\n

Une valeur locative inf\u00e9rieure au loyer actuel <\/strong><\/p>\n\n\n\n

Lorsque la v\u00e9ritable valeur locative est inf\u00e9rieure au loyer en cours, celui-ci peut \u00eatre d\u00e9plafonn\u00e9 en baisse, m\u00eame s\u2019il n\u2019y a eu aucune \u00ab modification notable<\/em> \u00bb, comme cela est exig\u00e9 pour un d\u00e9plafonnement \u00e0 la hausse, telle que la modification des facteurs locaux de commercialit\u00e9, la transformation de la disposition des lieux, les modifications contractuelles etc\u2026<\/p>\n\n\n\n

En d\u2019autres termes, lors du renouvellement, si le preneur consid\u00e8re que son loyer est sup\u00e9rieur \u00e0 ce qu\u2019il devrait \u00eatre, notamment au regard de ceux pratiqu\u00e9s dans le voisinage, il peut demander que ce loyer soit minor\u00e9 pour l\u2019avenir.<\/p>\n\n\n\n

Mais, s\u2019il ne parvient \u00e0 un accord amiable avec son bailleur, encore faudra-t-il qu\u2019il prouve devant un tribunal l\u2019excessive chert\u00e9 de son loyer.<\/p>\n\n\n\n

\u00c7a passera tr\u00e8s vraisemblablement par une expertise judiciaire.<\/p>\n\n\n\n

La r\u00e9vision judiciaire lorsqu\u2019il y a une clause d\u2019indexation <\/strong><\/p>\n\n\n\n

Quand il est stipul\u00e9 au bail une clause d\u2019indexation, aux termes de l\u2019article L.345-39 du Code de commerce, une r\u00e9vision judiciaire \u00e0 la valeur locative est possible si le loyer a augment\u00e9 de plus de 25% par rapport au loyer initial.<\/p>\n\n\n\n

Mais, attention, cette r\u00e9vision judiciaire peut finalement aboutir \u00e0 la d\u00e9monstration que la v\u00e9ritable valeur locative est sup\u00e9rieure \u00e0 celle r\u00e9sultant d\u2019une augmentation de 25%…<\/p>\n\n\n\n

II LES CONDITIONS POUR OBTENIR UN D\u00c9PLAFONNEMENT DU                       LOYER \u00c0 LA BAISSE<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Elles sont simples : que ce soit une demande de renouvellement ou d\u00e9 r\u00e9vision, celle-ci doit \u00eatre effectu\u00e9e conform\u00e9ment aux dispositions l\u00e9gales explicit\u00e9es par les articles L145-37 \u00e0 L.145-39 du Code de commerce.<\/p>\n\n\n\n

Article L145-37<\/strong><\/a><\/p>\n\n\n\n

Les loyers des baux d’immeubles ou de locaux r\u00e9gis par les dispositions du pr\u00e9sent chapitre, renouvel\u00e9s ou non, peuvent \u00eatre r\u00e9vis\u00e9s \u00e0 la demande de l’une ou de l’autre des parties sous les r\u00e9serves pr\u00e9vues aux articles L. 145-38 <\/a>et L. 145-39<\/a> et dans des conditions fix\u00e9es par d\u00e9cret en Conseil d’Etat.<\/p>\n\n\n\n

Article L145-38<\/strong><\/a><\/p>\n\n\n\n

La demande en r\u00e9vision ne peut \u00eatre form\u00e9e que trois ans au moins apr\u00e8s la date d’entr\u00e9e en jouissance du locataire ou apr\u00e8s le point de d\u00e9part du bail renouvel\u00e9. La r\u00e9vision du loyer prend effet \u00e0 compter de la date de la demande en r\u00e9vision.<\/p>\n\n\n\n

De nouvelles demandes peuvent \u00eatre form\u00e9es tous les trois ans \u00e0 compter du jour o\u00f9 le nouveau prix sera applicable.<\/p>\n\n\n\n

Par d\u00e9rogation aux dispositions de l’article L. 145-33<\/a>, et \u00e0 moins que ne soit rapport\u00e9e la preuve d’une modification mat\u00e9rielle des facteurs locaux de commercialit\u00e9 ayant entra\u00een\u00e9 par elle-m\u00eame une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer cons\u00e9cutive \u00e0 une r\u00e9vision triennale ne peut exc\u00e9der la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activit\u00e9s tertiaires mentionn\u00e9s aux premier et deuxi\u00e8me alin\u00e9as de l’article L. 112-2 du code mon\u00e9taire et financier<\/a>, intervenue depuis la derni\u00e8re fixation amiable ou judiciaire du loyer. <\/p>\n\n\n\n

Dans le cas o\u00f9 cette preuve est rapport\u00e9e, la variation de loyer qui en d\u00e9coule ne peut conduire \u00e0 des augmentations sup\u00e9rieures, pour une ann\u00e9e, \u00e0 10 % du loyer acquitt\u00e9 au cours de l’ann\u00e9e pr\u00e9c\u00e9dente.<\/p>\n\n\n\n

En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values r\u00e9sultant de sa gestion pendant la dur\u00e9e du bail en cours.<\/p>\n\n\n\n

Article L145-39<\/strong><\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n

En outre, et par d\u00e9rogation \u00e0 l’article L. 145-38<\/a>, si le bail est assorti d’une clause d’\u00e9chelle mobile, la r\u00e9vision peut \u00eatre demand\u00e9e chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augment\u00e9 ou diminu\u00e9 de plus d’un quart par rapport au prix pr\u00e9c\u00e9demment fix\u00e9 contractuellement ou par d\u00e9cision judiciaire. La variation de loyer qui d\u00e9coule de cette r\u00e9vision ne peut conduire \u00e0 des augmentations sup\u00e9rieures, pour une ann\u00e9e, \u00e0 10 % du loyer acquitt\u00e9 au cours de l’ann\u00e9e pr\u00e9c\u00e9dente.<\/p>\n\n\n\n

*<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Ma\u00eetre G\u00e9rard DOUKHAN, Avocat sp\u00e9cialiste en droit commercial \u00e0 Paris, et en ventes de fonds de commerce, certifi\u00e9 par le Conseil de l\u2019Ordre,<\/u> vous conseille, vous assiste, et plaide au mieux de vos int\u00e9r\u00eats.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Tel\u00a0:<\/strong>\u00a001.42.65.50.64 | Mail\u00a0: <\/strong>ma\u00eetredoukhan@orange.fr\u00a0\u00a0\u00a0<\/p>\n\n\n\n

Article mis en ligne en f\u00e9vrier 2025<\/em><\/p>\n\n\n\n

Cet article, de vulgarisation du droit, est r\u00e9guli\u00e8rement actualis\u00e9, dans la mesure du possible. Cela \u00e9tant, eu \u00e9gard aux modifications fr\u00e9quentes de la l\u00e9gislation en vigueur, nous ne pouvons pas garantir sa validit\u00e9 dans le temps. Nous vous invitons donc \u00e0 nous consulter pour toute question juridique ou probl\u00e8me concernant le th\u00e8me \u00e9voqu\u00e9 au 01 42 65 50 64. En cons\u00e9quence, le cabinet ne pourra \u00eatre tenu pour responsable de l\u2019inexactitude et de l\u2019obsolescence des conseils et articles du site.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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