Depuis un certain nombre d\u2019ann\u00e9es, une mairie peut exercer son droit de pr\u00e9emption lors de la cession d\u2019un bail commercial ou d\u2019un fonds de commerce, ce qui n\u2019a pas toujours \u00e9t\u00e9 le cas. <\/p>\n\n\n\n
Cela rappelle le droit de pr\u00e9emption lors de la cession d\u2019un bien immobilier.<\/p>\n\n\n\n
Rappelons que le droit de pr\u00e9emption est l\u2019avantage qui est donn\u00e9 \u00e0 quelqu\u2019un, soit par la loi (ce qui est le cas en l\u2019occurrence), soit par une disposition contractuelle, de pouvoir se substituer \u00e0 l\u2019acqu\u00e9reur d\u2019un droit ou d\u2019un bien pour en faire l\u2019acquisition \u00e0 sa place et dans les m\u00eames conditions que ce dernier.<\/p>\n\n\n\n
LE DROIT DE PREEMPTION<\/strong><\/p>\n\n\n\n Chacun d\u2019entre nous a remarqu\u00e9 que les centres-villes se ressemblent tous d\u00e9sormais : une, ou plusieurs, rues pi\u00e9tonnes r\u00e9nov\u00e9es, bien propres, sur lesquelles s\u2019affichent les m\u00eames enseignes, que l\u2019on soit \u00e0 Dunkerque ou \u00e0 Nice : pour exemples, MAC DO, ZARA, MANGO, JULES, JACADI, SANDRO, MAJE etc\u2026<\/p>\n\n\n\n Cette diversit\u00e9 apparente n\u2019est en r\u00e9alit\u00e9 que monotonie et uniformisation de nos cit\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n Autre d\u00e9sagr\u00e9ment : ces enseignes se sont souvent install\u00e9es en lieu et place de commerces de bouche et d\u2019artisans, et on peine donc \u00e0 trouver dans leur environnement un boulanger, un boucher, un cordonnier ou un serrurier.<\/p>\n\n\n\n Le l\u00e9gislateur a donn\u00e9 aux maires un outil pour essayer de rem\u00e9dier \u00e0 cette situation : c\u2019est le droit de pr\u00e9emption des municipalit\u00e9s lors de la cession d\u2019un fonds de commerce, d\u2019un bail commercial, d\u2019un fonds ou d\u2019un bail artisanal.<\/p>\n\n\n\n Cette innovation a \u00e9t\u00e9 cr\u00e9\u00e9e par une loi du 5 aout 2005, compl\u00e9t\u00e9e plusieurs fois depuis.<\/p>\n\n\n\n NOUVEAUTE : Le droit de pr\u00e9emption de la mairie \u00e0 Paris aussi <\/strong><\/p>\n\n\n\n Afin qu\u2019il puisse s\u2019exercer, le droit de pr\u00e9emption doit d\u2019abord avoir fait l\u2019objet d\u2019une d\u00e9lib\u00e9ration du conseil municipal pour qu\u2019il soit instaur\u00e9.<\/p>\n\n\n\n A ce sujet, les r\u00e9dacteurs d\u2019actes \u00e9taient tranquilles : \u00e0 Paris, il n\u2019y avait pas de droit de pr\u00e9emption sur les cessions de fonds de commerce. <\/p>\n\n\n\n Cela n\u2019est d\u00e9sormais plus vrai !<\/p>\n\n\n\n Le Conseil de Paris, par d\u00e9lib\u00e9ration num\u00e9ro 2024DAE26D6 \u2013 9 f\u00e9vrier 2024, a approuv\u00e9 l\u2019instauration du droit de pr\u00e9emption sur les baux commerciaux, les fonds de commerce et les fonds artisanaux sur une partie du territoire parisien.<\/p>\n\n\n\n Ce droit de pr\u00e9emption s\u2019applique \u00e0 compter du 7 aout 2024 dans le p\u00e9rim\u00e8tre suivant : <\/p>\n\n\n\n – dans le 7\u00e8me arrondissement : <\/p>\n\n\n\n .<\/strong> rue du Bac, num\u00e9ros du 2 au 26 et du 1 au 25<\/p>\n\n\n\n .<\/strong> rue de l\u2019Universit\u00e9 num\u00e9ros du 2 au 42 et du 1 au 25<\/p>\n\n\n\n .<\/strong> rue des Saints-P\u00e8res num\u00e9ros du 2 au 20<\/p>\n\n\n\n .<\/strong> toute la rue de Verneuil<\/p>\n\n\n\n .<\/strong> toute la rue Allent<\/p>\n\n\n\n .<\/strong> toute la rue de Beaune<\/p>\n\n\n\n .<\/strong> rue de Lille, num\u00e9ros du 2 au 50 et du 1 au 37<\/p>\n\n\n\n .<\/strong> tout le quai Voltaire<\/p>\n\n\n\n Gageons que la liste des arrondissements et des rues ne cessera de s\u2019allonger \u00e0 l\u2019avenir\u2026<\/p>\n\n\n\n LA PROCEDURE DE PREEMPTION COMMERCIALE<\/strong><\/p>\n\n\n\n Toute cession d\u2019un bail commercial, d\u2019un fonds de commerce, d\u2019un fonds artisanal doit faire l\u2019objet d\u2019une d\u00e9claration pr\u00e9alable de cession, sous peine de nullit\u00e9 de celle-ci, laquelle peut \u00eatre recherch\u00e9e en justice pendant une dur\u00e9e de cinq ann\u00e9es \u00e0 compter da la connaissance des faits.<\/p>\n\n\n\n La \u00ab purge <\/em>\u00bb du droit de pr\u00e9emption doit s\u2019effectuer par la notification \u00e0 la mairie du formulaire CERFA num\u00e9ro 13 644*02, par lettre recommand\u00e9e AR, lequel doit mentionner le prix de cession, l\u2019activit\u00e9 du candidat acqu\u00e9reur, le nombre de salari\u00e9s, ainsi que les conditions essentielles de la cession, outre le chiffre d\u2019affaires.<\/p>\n\n\n\n La mairie dispose d\u2019un d\u00e9lai de deux mois pour pr\u00e9empter. <\/p>\n\n\n\n Ce d\u00e9lai est prolong\u00e9 si elle demande des renseignements compl\u00e9mentaires. <\/p>\n\n\n\n Sans r\u00e9ponse \u00e0 l\u2019issue de ce d\u00e9lai, la mairie est cens\u00e9e avoir renonc\u00e9 \u00e0 l\u2019exercice de son droit de pr\u00e9emption.<\/p>\n\n\n\n LES SUITES DE L\u2019EXERCICE DU DROIT DE PREEMPTION PAR LA <\/strong><\/p>\n\n\n\n MAIRIE<\/strong><\/p>\n\n\n\n Lorsqu\u2019elle exerce son droit de pr\u00e9emption sur le fonds ou le bail, la mairie doit payer le m\u00eame prix que celui sur lequel s\u2019\u00e9taient mis d\u2019accord le commer\u00e7ant, ou artisan, et son candidat acqu\u00e9reur.<\/p>\n\n\n\n Si la mairie offre un prix inf\u00e9rieur, elle a l\u2019obligation de saisir elle-m\u00eame le Juge de l\u2019expropriation.<\/p>\n\n\n\n Devant celui-ci, le propri\u00e9taire et la mairie plaideront chacun la l\u00e9gitimit\u00e9 de leur prix, la mairie devant convaincre d\u2019une \u00e9valuation excessive dans le prix qui lui a \u00e9t\u00e9 notifi\u00e9.<\/p>\n\n\n\n Si elle ne saisit pas le Juge de l\u2019expropriation dans le d\u00e9lai de deux mois de sa notification au propri\u00e9taire, elle est consid\u00e9r\u00e9e ipso facto comme ayant renonc\u00e9 \u00e0 l\u2019exercice de son droit de pr\u00e9emption.<\/p>\n\n\n\n L\u2019acte constatant la cession \u00e0 la mairie doit \u00eatre r\u00e9gularis\u00e9 dans un d\u00e9lai de trois mois suivant la notification de l\u2019accord amiable sur le prix et les conditions de la cession ou du jugement fixant le prix (jugement lorsqu\u2019il est devenu d\u00e9finitif).<\/p>\n\n\n\n Mais, si la mairie ne respecte pas ce d\u00e9lai de trois mois, le l\u00e9gislateur n\u2019a pr\u00e9vu aucune sanction\u2026<\/p>\n\n\n\n La loi fixe ensuite un d\u00e9lai de deux ann\u00e9es \u00e0 la mairie pour trouver un repreneur du fonds ou du bail qu\u2019elle a acquis.<\/p>\n\n\n\n Ce d\u00e9lai de deux ann\u00e9es est port\u00e9 \u00e0 trois ann\u00e9es si le bien a \u00e9t\u00e9 mis en location g\u00e9rance libre.<\/p>\n\n\n\n Le candidat acqu\u00e9reur initial, s\u2019il est toujours int\u00e9ress\u00e9, et que la mairie n\u2019a pas r\u00e9troc\u00e9d\u00e9 le bien dans les d\u00e9lais requis, b\u00e9n\u00e9ficie d\u2019un droit de priorit\u00e9 pour acqu\u00e9rir, mais, \u00e0 condition cependant que son identit\u00e9 ait \u00e9t\u00e9 pr\u00e9cis\u00e9e sur le formulaire CERFA valant d\u00e9claration pr\u00e9alable de cession.<\/p>\n\n\n\n En ce qui concerne le bailleur, si le bien est r\u00e9troc\u00e9d\u00e9 par la mairie, celui-ci doit donner son accord pr\u00e9alable aux conditions de la r\u00e9trocession, sous peine de nullit\u00e9 de celle-ci.<\/p>\n\n\n\n Il a un d\u00e9lai de deux mois \u00e0 compter de la notification des conditions de la cession qui lui aura \u00e9t\u00e9 faite par la mairie pour saisir le juge, lequel sera charg\u00e9 de d\u00e9partager le bailleur et le conseil municipal.<\/p>\n\n\n\n *<\/strong><\/p>\n\n\n\n * *<\/strong><\/p>\n\n\n\n Le droit de regard dont disposent d\u00e9sormais les mairies sur la r\u00e9partition des commerces de leurs centres-villes est \u00e0 l\u2019\u00e9vidence n\u00e9cessaire, et constitue donc un r\u00e9el progr\u00e8s en mati\u00e8re d\u2019am\u00e9nagement des territoires.<\/p>\n\n\n\n Mais, cela a un inconv\u00e9nient pour les r\u00e9dacteurs d\u2019acte de vente de fonds de commerce, car cela constitue une formalit\u00e9 suppl\u00e9mentaire, un d\u00e9lai qui se surajoute ou se superpose \u00e0 d\u2019autres (obtention d\u2019un financement bancaire, obtention de l\u2019accord du bailleur etc\u2026), et \u00e0 d\u2019autres formalit\u00e9s qui n\u2019existaient pas il y a peu, tels que les diagnostics techniques obligatoires. <\/p>\n\n\n\n Mais, qui pourrait citer un domaine dans lequel on nous aurait simplifi\u00e9 la vie ? <\/p>\n\n\n\n *<\/strong><\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Ma\u00eetre G\u00e9rard DOUKHAN, Avocat sp\u00e9cialiste en droit commercial \u00e0 Paris, et en vente de fonds de commerce,\u00a0certifi\u00e9 par le Conseil de l\u2019Ordre,\u00a0vous conseille, vous assiste, et plaide au mieux de vos int\u00e9r\u00eats.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Tel<\/strong>\u00a0: 01.42.65.50.64 | Mail<\/strong>\u00a0: ma\u00eetredoukhan@orange.fr\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<\/p>\n\n\n\n Article mis en ligne en d\u00e9cembre 2024<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n Cet article, de vulgarisation du droit, est r\u00e9guli\u00e8rement actualis\u00e9, dans la mesure du possible. Cela \u00e9tant, eu \u00e9gard aux modifications fr\u00e9quentes de la l\u00e9gislation en vigueur, nous ne pouvons pas garantir sa validit\u00e9 dans le temps. Nous vous invitons donc \u00e0 nous consulter pour toute question juridique ou probl\u00e8me concernant le th\u00e8me \u00e9voqu\u00e9 au 01 42 65 50 64. En cons\u00e9quence, le cabinet ne pourra \u00eatre tenu pour responsable de l\u2019inexactitude et de l\u2019obsolescence des conseils et articles du site.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Depuis un certain nombre d\u2019ann\u00e9es, une mairie peut exercer son droit de pr\u00e9emption lors de la cession d\u2019un bail commercial ou d\u2019un fonds de commerce, ce qui n\u2019a pas toujours \u00e9t\u00e9 le cas. Cela rappelle le droit de pr\u00e9emption lors … <\/p>\n