Cette baisse du loyer interviendra dans le cadre du déplafonnement de celui-ci.
Car le déplafonnement ne joue pas qu’à la hausse.
J’ai expliqué dans un autre article les conditions dans lesquelles le loyer d’un bail commercial peut-être déplafonné lors de son renouvellement, c’est-à-dire ne pas varier dans le cadre strict de l’évolution de l’Indice des Loyers Commerciaux.
Le principe, en fait, c’est le plafonnement.
Celui-ci est fixé par l’article l145-34 du Code de commerce qui dispose :
« A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux… ».
Dans la plupart des cas, le déplafonnement, c’est-à-dire u nouveau loyer non plafonné par l’évolution de l’Indice des Loyers Commerciaux s’entend à la hausse.
Mais, il peut aussi s’envisager à la baisse.
I – LES MOTIFS DE DÉPLAFONNEMENT A LA BAISSE
Deux cas peuvent être admis :
Une valeur locative inférieure au loyer actuel
Lorsque la véritable valeur locative est inférieure au loyer en cours, celui-ci peut être déplafonné en baisse, même s’il n’y a eu aucune « modification notable », comme cela est exigé pour un déplafonnement à la hausse, telle que la modification des facteurs locaux de commercialité, la transformation de la disposition des lieux, les modifications contractuelles etc…
En d’autres termes, lors du renouvellement, si le preneur considère que son loyer est supérieur à ce qu’il devrait être, notamment au regard de ceux pratiqués dans le voisinage, il peut demander que ce loyer soit minoré pour l’avenir.
Mais, s’il ne parvient à un accord amiable avec son bailleur, encore faudra-t-il qu’il prouve devant un tribunal l’excessive cherté de son loyer.
Ça passera très vraisemblablement par une expertise judiciaire.
La révision judiciaire lorsqu’il y a une clause d’indexation
Quand il est stipulé au bail une clause d’indexation, aux termes de l’article L.345-39 du Code de commerce, une révision judiciaire à la valeur locative est possible si le loyer a augmenté de plus de 25% par rapport au loyer initial.
Mais, attention, cette révision judiciaire peut finalement aboutir à la démonstration que la véritable valeur locative est supérieure à celle résultant d’une augmentation de 25%…
II LES CONDITIONS POUR OBTENIR UN DÉPLAFONNEMENT DU LOYER À LA BAISSE
Elles sont simples : que ce soit une demande de renouvellement ou dé révision, celle-ci doit être effectuée conformément aux dispositions légales explicitées par les articles L145-37 à L.145-39 du Code de commerce.
Les loyers des baux d’immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l’une ou de l’autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat.
La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.
De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.
Par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.
Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.
En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.
En outre, et par dérogation à l’article L. 145-38, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.
*
Maître Gérard DOUKHAN, Avocat spécialiste en droit commercial à Paris, et en ventes de fonds de commerce, certifié par le Conseil de l’Ordre, vous conseille, vous assiste, et plaide au mieux de vos intérêts.
Tel : 01.42.65.50.64 | Mail : maîtredoukhan@orange.fr
Article mis en ligne en février 2025
Cet article, de vulgarisation du droit, est régulièrement actualisé, dans la mesure du possible. Cela étant, eu égard aux modifications fréquentes de la législation en vigueur, nous ne pouvons pas garantir sa validité dans le temps. Nous vous invitons donc à nous consulter pour toute question juridique ou problème concernant le thème évoqué au 01 42 65 50 64. En conséquence, le cabinet ne pourra être tenu pour responsable de l’inexactitude et de l’obsolescence des conseils et articles du site.