Installer son commerce dans un centre commercial présente des avantages certains.
Mais aussi des inconvénients, ou une prise de risques accrue.
LES AVANTAGES DE L’IMPLANTATION DANS UN CENTRE COMMERCIAL
- Le premier avantage, à condition que ce soit un centre commercial comportant deux ou trois grandes surfaces de rayonnement national, et au moins une cinquantaine de boutiques, c’est l’affluence de clients potentiels.
Et quand ca marche, ca marche fort !
Afin de vérifier l’attractivité de ce centre, il ne faut pas hésiter à s’y déplacer plusieurs jours dans la semaine, à différents horaires, pour constater la densité de la fréquentation, et le nombre de places de parking occupées.
- Un centre commercial digne de ce nom comportera souvent des grandes marques, des franchises, ou des chaînes de magasins. Placé au milieu de celles-ci, vous bénéficierez mécaniquement d’une forte visibilité.
- Le client qui voudra se rendre dans votre boutique n’hésitera pas, car il ne sera pas gêné par un problème de stationnement comme en centre-ville, le parking sera la plupart du temps gratuit, et, souvent, les horaires d’ouverture permettent de faire ses achats aux alentours de 20 h ou un peu plus.
- Dans un centre commercial on bénéficie d’une sécurité mieux assurée qu’en centre-ville car il y a des agents spécialement dédiés à cette tâche.
D’autre part, la nuit, le centre est fermé, ce qui évite les dégradations, telles que les tags ou bris de vitrine.
- Si le temps est fortement dégradé, il n y a pas trente-six solutions : cocooning, télé, cinéma, jeux vidéo à la maison etc … Ou balade dans un centre commercial. Très peu de gens aiment se promener dans les rues d’une ville lorsqu’il pleut à torrent ou que la température est hostile…
LES INCONVÉNIENTS OU RISQUES
- Tout d’abord il faut pouvoir y être admis. La direction du centre est seule décisionnaire en la matière. Et les critères de sélection, qui seront évoqués ci-après, ont pour conséquence (psychologique, non quantifiable exactement) qu’on se retrouve en situation d’accepter quelquefois un peu n’importe quoi : emplacement dans le centre, montant du loyer etc …
- Les loyers sont élevés ; même parfois très élevés. Au moins 50 % plus chers qu’en centre-ville, notamment parce qu’il faut ajouter au loyer de base des charges souvent exorbitantes, de publicité, gardiennage, entretien etc …
- Il est impératif de se conformer aux conditions d’exploitation imposées par la direction du centre, comme par exemple le respect des horaires d’ouverture et de fermeture.
- La concurrence est importante ; vous avez intérêt à avoir un ou des produits attractifs, et des prix en rapport avec ceux des enseignes qui marchent le mieux.
- On n’aménage pas sa boutique exactement comme on le souhaite : pas de désordre organisé comme chez (feu) Tati par exemple. Les produits doivent être disposés dans un style totalement opposé à celui d’un marché, soit ordonnancés et mis en valeur.
- Le bail : c’est souvent le problème le plus important.
Un bail commercial classique comporte une quinzaine de pages. Dans un centre commercial, très bizarrement, ce bail sera détaillé sur une centaine de pages (!). Inutile d’essayer d’en négocier les clauses et conditions : seul le montant du loyer peut faire l’objet de quelques discussions, mais, en tout état de cause, la marge de négociation sera très réduite.
- Dans un centre commercial, le rapport de force bailleur / locataire est inversement proportionnel à celui du centre-ville. Dans un centre, le bailleur impose ses décisions, souvent contraignantes et pénalisantes.
C’est la justification des 100 pages du bail …
Celui-ci stipulera, dans la plupart des cas, que les travaux d’entretien du centre (et pas seulement du magasin) sont à la charge du preneur.
Il prévoira même, dans bien des cas, que les travaux de rénovation du centre sont également à la charge du commerçant !
Et ce n’est pas celui-ci qui choisira les architectes, les entreprises, les matériaux etc …
Bref, la participation qu’on lui réclamera à ce titre peut s’avérer totalement imprévisible, astronomique.
À la lecture des ces quelques informations, on constate que les développements relatifs aux inconvénients sont bien plus longs que ceux concernant les avantages.
En fait, pour les indécis, on pourrait conclure en disant que l’implantation dans un centre commercial avantage les forts et préjudicie aux autres.
Qu’il faut être certain d’avoir le produit qui génèrera un chiffre d’affaires conséquent, ce qui justifiera cette prise de risques. C’est le cas notamment lorsque vous exploitez une franchise à fort rayonnement.
Dans cette hypothèse, le pari peut être rentable, très rentable même.
On peut conclure aussi en considérant que, lorsqu’on ouvre son premier commerce, il est peut-être préférable d’acquérir l’expérience nécessaire dans le cadre classique du centre-ville, avant de se lancer dans l’univers du centre commercial réservé aux pros.
Maître Gérard DOUKHAN,
Avocat à la Cour
Spécialiste en droit commercial
01.42.65.50.64
Article mis en ligne en Avril 2022.
Cet article, de vulgarisation du droit, est régulièrement actualisé, dans la mesure du possible. Cela étant, eu égard aux modifications fréquentes de la législation en vigueur, nous ne pouvons pas garantir sa validité dans le temps. Nous vous invitons donc à nous consulter pour toute question juridique ou problème concernant le thème évoqué au 01 42 65 50 64. En conséquence, le cabinet ne pourra être tenu pour responsable de l’inexactitude et de l’obsolescence des conseils et articles du site.